28. August 2026
Eine Ladestation ist rechtlich meist eine nützliche bauliche Massnahme mit doppeltem Mehr, keine gewöhnliche Verwaltungshandlung. Und unabhängig vom Beschluss der Eigentümergemeinschaft trifft den Elektrobetrieb eine eigene Meldepflicht, bevor das erste Kabel liegt.
Der Kunde will eine Wallbox in der Tiefgarage, die Offerte ist geschrieben, der Termin steht — und dann stellt sich heraus, dass die Einstellhalle der ganzen Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört und niemand einen Beschluss eingeholt hat. Für den Elektrobetrieb sind das zwei getrennte Fragen: Wer in der Gemeinschaft entscheiden muss, ob die Ladestation gebaut werden darf — und was der eigene Betrieb der Netzbetreiberin melden muss, egal wie diese Frage ausgeht.
Für bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum gelten die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Diese unterscheiden zwei Kategorien mit unterschiedlicher Hürde:
Der Einbau einer Ladestation gilt in der Rechtsliteratur regelmässig als nützliche bauliche Massnahme — die Errichtung steigert weder den unmittelbaren Bestand der Sache, noch ist sie zu deren Erhaltung nötig, sondern verbessert ihre Nutzbarkeit. Das doppelte Mehr ist damit die Regel, nicht die einfache Mehrheit.
Zwei Schutzklauseln gehören dazu, und beide betreffen den Betrieb, der die Anlage baut: Eine Änderung, die einem Miteigentümer den bisherigen Gebrauch erheblich und dauernd erschwert oder unwirtschaftlich macht, braucht dessen eigene Zustimmung, unabhängig vom Mehrheitsbeschluss (Art. 647d Abs. 2 ZGB). Und verlangt die Massnahme von einem Miteigentümer einen ihm nicht zumutbaren Kostenanteil, kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Miteigentümer den übersteigenden Teil übernehmen (Art. 647d Abs. 3 ZGB). Beide Klauseln sind der Grund, warum ein einzelner Zustimmungsbeschluss in der Gemeinschaft nicht automatisch heisst, dass jeder mitzahlt.
Ob überhaupt ein Beschluss der Gemeinschaft nötig ist, hängt davon ab, wem die Fläche gehört, auf der die Ladestation steht — nicht davon, wer sie nutzt. Ein Parkplatz in einer gemeinsamen Einstellhalle bleibt gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn ein Stockwerkeigentümer ein ausschliessliches Nutzungsrecht daran hat; für eine bauliche Massnahme dort braucht es den Beschluss der Gemeinschaft. Eine als eigene Einheit im Grundbuch eingetragene Garagenbox dagegen gehört dem Eigentümer allein, und er kann darin bauen wie in jedem anderen Sonderrecht — ohne die übrigen Stockwerkeigentümer zu fragen.
Die Gemeinschaft kann die gesetzliche Ordnung im Übrigen durch ein eigenes Reglement ersetzen, das im Begründungsakt steht oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer angenommen wurde (Art. 712g Abs. 2 ZGB). Ein Betrieb, der eine Offerte für eine Gemeinschaftsfläche schreibt, prüft deshalb zuerst, ob ein solches Reglement existiert und was es zu Ladeinfrastruktur sagt — bevor er sich auf die gesetzliche Mehrheitsregel verlässt.
Der Betrieb entscheidet nicht, ob ein gültiger Beschluss vorliegt — das ist Sache der Verwaltung und im Streitfall der Gemeinschaft selbst. Er trägt aber das Risiko, wenn er ohne einen solchen Beschluss auf Gemeinschaftsfläche baut: technisch korrekt installiert, aber ohne gültige Grundlage, lässt sich eine Anlage im Streitfall zurückbauen. In der Praxis heisst das: vor Baubeginn nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung oder dem Zirkularbeschluss fragen, nicht erst nach der Reklamation.
Ob die Ladestation auf einer eigenen oder einer gemeinschaftlichen Fläche steht: Die Installation ist in jedem Fall meldepflichtig. Der Verband Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen (VSE) hält im Infoblatt «Elektromobilität — Ladestationen» fest, dass jede Ladestation — auch eine über Steckdose angeschlossene — beim Verteilnetzbetreiber gemeldet werden muss, weil dieser Standorte und technische Spezifikationen aller Ladestationen in seinem Netzgebiet für Netzplanung und -betrieb kennen muss.
Die Meldung ist Sache des Elektroinstallateurs, nicht des Eigentümers: Er reicht vor Beginn der Arbeiten das technische Anschlussgesuch (TAG, Art. 2.2 Werkvorschriften CH) und die Installationsanzeige (Art. 2.3 Werkvorschriften CH) beim Verteilnetzbetreiber ein. Drei technische Punkte aus demselben Infoblatt, die in einer Offerte auftauchen sollten:
Eine Ladestation ist eine elektrische Installation wie jede andere und unterliegt derselben Schluss- und Sicherheitsnachweis-Pflicht — wer die drei Kontrollen dabei auseinanderhält, steht im Beitrag «Erstprüfung, Schlusskontrolle, Abnahmekontrolle». Welche Kontrollperiode im Einzelfall gilt, zeigt der Rechner für Kontrollperioden.
Der Bundesrat hat am 19. Juni 2026 eine Änderung des Energiegesetzes in die Vernehmlassung geschickt, die Eigentümerschaften verpflichten soll, auf Verlangen von Mieterschaft oder Stockwerkeigentümern die Grundinstallation für Ladeinfrastruktur bereitzustellen — den Anschluss des betroffenen Parkplatzes, ein System zur Zuteilung des Strombezugs und nötigenfalls ein Lastmanagement. Grundlage ist die Motion 23.3936 (Grossen), die das Parlament im Juni 2025 angenommen hat. Die Vernehmlassung läuft bis zum 12. Oktober 2026 — das ist Entwurf, nicht geltendes Recht, und bis zu einem Inkrafttreten bleibt es bei der Mehrheitsregel aus Art. 647d ZGB.
Quellen: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 647c, 647d und 712g, fedlex.admin.ch. Verband Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen (VSE/AES), Infoblatt «Elektromobilität — Ladestationen», strom.ch. Bundesamt für Energie BFE, Medienmitteilung «Bundesrat will Zugang zu Ladeinfrastruktur zu Hause verbessern» vom 19. Juni 2026, bfe.admin.ch. Geissmann Rechtsanwälte, «Ladestation für Elektrofahrzeuge im Stockwerkeigentum», geissmannlegal.ch, zur Einordnung als nützliche bauliche Massnahme. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsauskunft; im Streitfall entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder im Zweifel das Gericht.